Основы землепользования РА, Правовое регулирование земельных вопросов в Абхазии.Особый статус у земель побережья.
- Категория: законодательство
- Просмотров: 10240
Основы землепользования в Республике Абхазия.
В соответствии с Конституцией Республики Абхазия земля является собственностью народа и не подлежит купле-е-продаже, что было закреплено и Земельным Кодексом Республики Абхазия. Вопросы землепользования регулируются Земельным и Гражданским кодексом РА. Вопрос частной собственности на землю не рассматривается, так как противоречит Конституции Абхазии. Земля в Абхазии может являться объектом пользования или владения. Что касается земельного кадастра, вопрос связан с финансовой составляющей. Однако его создание является объективной необходимостью. Земельный кадастр дает возможность оценить землю и соответственно более гибко применять ставки земельного налога. Государство найдет решение этого вопроса, как одного из основных.При этом иностранные юридические лица могут арендовать земельные участки.По законодательству Республики Абхазия физические лица (иностранцы, и в том числе граждане Российской Федерации) не могут оформить в землю в Абхазии. Надеемся, что в ближайшее время будут создано понятное и прозрачное законодательство на рынке недвижимости Абхазии и у граждан России появится возможность для приобретения недвижимости в стране и оформление ее в собственность Что касается земли, то из последнего выступления спикера Парламента Абхазии от 09.10.2009 г. перспектива частной собственности на землю нулевая. Правовые отношения с землей будут строится на аренде. Хотя ранее, по словам президента Абхазии, позиция Сухуми с отношениях с Москвой будет заключаться в "углублении интеграционных процессов с Российской Федерацией, в привлечении инвестиций в экономику Абхазии, открытости границ". Кроме того, считает Багапш, необходимо "состыковать абхазское законодательство с законами РФ". По словам президента Багапша, абхазское законодательство "должно быть практически таким же, как и в России".
Однако, земельные участки уже продаются и двже как бы оформляются в собственность .Последствия таких противозаконных сделок можно посмотреть на странице Новости в разделе Недвижимость (документы, информация) .Как правило все начинается со взаимной договоренности с последующим составлением обязательтв на бумаге не всегда юридически обязывающих продавца и защищающих от претензий госорганов. Гарантировать юридическую чистоту сделки и оформление недвижимости в пользование, не вступая в противоречия с госорганами, могут только местные юристы. Компания Ресурс предоставляет полный набор услуг от ознакомления с объектами недвижимости Абхазии до оформления в пользование включительно.
Ниже приведены основные положения Гражданского и Земельного Кодексов Республики Абхазия, определяющие права и обязанности землевладельцев, а также не противоречащие закону действия по отчуждению и получению земельного участка. Согласно этим документам для предприятий с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц возможно получение земельного участка в постоянное или временное пользование с последующим оформлением на иностранное физическое лицо.
Правовое регулирование земельных вопросов в Абхазии.
В Гражданском и Земельном Кодексах Республики Абхазия предоставление земельного участка прописаны только для граждан и организаций Абхазии и предприятий с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц. Согласно Земельному Кодексу Республики Абхазия предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц земля предоставляется в постоянное или временное пользование.
Земля в Республике Абхазия находится в собственности государства. Физическим и юридическим лицам может быть предоставлено право владения и пользования земельным участком в соответствии с Гражданским Кодексом и земельным законодательством. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельного участка запрещается.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, устанавливаемом земельным законодательством на основе документов выдаваемых пользователю государственными органами и органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Гражданин Абхазии, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется гражданам Абхазии и юридическим лицам (и в том числе совместным предприятием) на основании решения государственного органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено гражданином Абхазии и юридическим лицом (и в том числе совместным предприятием) являющимся собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества на участке . В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
Физическое или юридическое лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Физическое или юридическое лицо (к примеру совместное российско-абхазское предприятие), которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия государственного органа, предоставившего данный земельный участок.
Предоставление земельного участка, находящегося во владении или пользовании, другому землевладельцу или землепользователю производится только после изъятия этого участка. Отвод земельных участков производится на основании решения соответствующего органа управления. Решения органов местного управления по земельным вопросам принимаются с учетом общественного мнения. В решении о предоставлении земельных участков указывается цель, для которой он отводится, и основные условия владения или пользования землей. Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными службами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего права владения или пользования землей, запрещается. Право владения или право постоянного пользования землей удостоверяется государственными актами, которые выдаются и регистрируются сельскими, поселковыми, районными, городскими органами управления.
При переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка во владение или пользование осуществляется в порядке отвода.
Заслуживает особого внимания ситуация, когда жилой дом и хозяйственные постройки принадлежат на праве совместной собственности. В этом случае граждане Абхазии, которым жилой дом и хозяйственные постройки принадлежат на праве совместной собственности, владеют земельным участком совместно. Владение им определяется собственниками жилого дома и хозяйственных построек пропорционально размеру долей в совместной собственности на этот дом и постройки. И в случае оформления прав на часть участка необходимо выяснить в чьей доле эта часть. Последующие изменения в размере долей в совместной собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, происшедшие в связи с пристройкой, надстройкой или перестройкой не влекут за собой изменений установленного порядка владения участком. Соглашение о порядке владения земельным участком является обязательным и для лица, которое впоследствии приобретает соответствующую долю в совместной собственности на жилой дом и хозяйственные постройки. Если согласие на владение общим земельным участком не достигнуто, спор разрешается судом.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса Республики Абхазия и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На приобретенных землях у частных домовладельцев можно, к примеру, организовывать массовый отдых, лечение, туризм. Для этого земельный участок должен получить статус Земли рекреационного назначения. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, препятствующая использованию их по целевому назначению. Порядок использования земель рекреационного назначения определяется законодательством Республики Абхазия (настоящим Кодексом и законодательством о курортах и других объектах оздоровительного назначения).
Особый статус у земель побережья. К прибрежным землям относятся земли, прилегающие к побережью Черного моря, вдоль территории Республики Абхазия шириной 200 метров (в пределах территории городов республиканского подчинения — 100 м.). Прибрежные земли имеют особый правовой статус (режим), относятся к категории особо ценных земель, изъятие которых не допускается без соответствующего решения Верховного Совета Республики Абхазия.
Прибрежные земли не могут предоставляться во владение, на них не распространяются статьи настоящего Кодекса и других законодательных актов Республики Абхазия, касающиеся владения землей. Прибрежные земли могут предоставляться в постоянное или временное пользование, в том числе и на условиях аренды, районными или городскими органами управления только по согласованию с Правительством Республики Абхазия. Предоставление в пользование земельных участков в прибрежной зоне площадью более 1 га осуществляется Правительством Республики Абхазия по согласованию с Президиумом Верховного Совета Республики Абхазия.
Порядок предоставления земель во владение или пользование на землях, непосредственно прилегающих к прибрежным землям (от 200 до 500 метров от берега моря), для городов республиканского подчинения (от 100 до 200 метров), определяется Правительством Республики Абхазия.